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      商業空間設計中最易中招的四大誤區

      發布時間:2021-04-05     作者:創易牛    閱讀:

      目前,國內商業地產項目空置率居高不下,死盤、爛盤等普遍存在這樣或那樣的問題,究其原因,眾多商業危盤正是由于在前期規劃設計過程中,存在著很多誤區所致。地產知行者根據在全國各地操盤及拯救上百萬平米商業地產項目發現,國內商業地產規劃存在不少誤區。

      商業設計誤區后果往往都很嚴重,首先,招商遇阻(區劃不合理、業態布局不科學、店鋪使用率不高)、投資加大(結構改造、平面調整、設備拆改)、運營成本加大 (能源無用消耗、設備使用率下降 、維護費用增加)。9.0..jpg

      空間設計誤區一 外觀設計綜合癥

      表現:

      1、只注重形態設計,忽視業態空間的組合與配置

      2、過度追求商業利益而破壞城市形象

      3、拋棄文化的商業開發

      4、尺度過于夸張

      解決:

      一些商業項目為了打造標志性商業建筑或城市地標,往往對建筑外觀投入巨資,而忽視了商業物業內部的結構,這樣也是不利于商業經營的,就像一個人外表很漂亮,但是內在素質很低,那這個人也是要被打折扣的,畢竟,消費者是在商業內部消費的,內部功能是否完善也是消費者關注的問題。

      建筑設計先于商業設計的問題在于一旦建筑設計完成了,商業物業的墻面、層高、柱距、荷載和中庭等硬件設施就確定了,這樣就會導致商業的業態和功能在設計上出現很大的局限性。建筑設計先于商業設計,這種局限性將不可避免地表現出來,使商業項目處于進退兩難的境地。

      比如一個10萬方以上的購物中心,至少要有幾千方的中庭、客\貨梯、通風排水、煤氣管、垃圾處理、停車庫\位、休閑庭\位等設計,如果之前沒有考慮到就沒有辦法滿足后期商戶的需要,滿足不了消費者的需要。9.1.jpg

      空間設計誤區二 平面布置綜合癥

      表現:

      1、商鋪和公共空間比例不佳,不能帶來經濟效益

      2、忽視商業樓層租金的層級遞減效應

      3、自動扶梯設置不能引導人流

      4、商鋪分割過于平均,不利于使用

      解決:

      共享空間確實對商場經營起到一定的作用,但我們也應該認識到這是一把“雙刃劍”,做很大、很豪華的共享空間是會浪費經營面積,大幅度增加運營成本的,所以一定要精準地核算成本與收益,避免亡羊補牢。

      并且需要厘清銷售代理公司為商業項目進行營銷策劃的目的是為了促進銷售,而商業規劃則是為了促進經營管理,二者的本質和要求都是不同的。由于銷售公司不能很好地把握商業功能和商業需求,所以單純的營銷策劃是不能解決商業規劃問題的,進而也使得一些商業項目在銷售之后存在著一些經營和管理上的漏洞。9.2..jpg

      空間設計誤區三 道路規劃綜合癥

      表現:

      1、希望通過增加出入口的數量來帶動人流

      2、方向混亂,曲折復雜

      3、沒有充分預留停車

      4、未能最大程度的與城市交通相聯系

      解決:

      道路交通指標影響到購物中心的可達性、便利性,對潛在顧客的到來有重要影響。需要分析項目四至的道路等級,現狀與未來的道路等級,道路等級決定項目定位等級和輻射范圍,等級越高,道路要求越高。

      提前評估消費者的來消費的方式與比例,區別交通設計導向,私家車?公交車?地鐵?步行?不同類型的購物中心交通組合方式完全不同,城市級與社區級完全不同。并且還需要提前對未來交通擁堵點的判斷,建成后及建成后的預判。以及考慮到交通出入口考慮擁堵點、便捷性、安全性及相互干擾等問題。9.3..jpg

      空間設計誤區四 忽視前期商業定位與規劃

      表現:

      1、盲目攀比,規模超越區域需求

      2、規劃之前不能確定主力店,規劃設計難以度身定做

      3、缺乏業態常識,規劃設計配套不足的情況較嚴重

      4、過度依賴主力店

      解決:

      商業項目引進主力店的目的是通過主力店來帶動項目的招商和經營,促進銷售,提升項目和附屬物業的整體價值。一些開發商迫于主力店的名聲和影響力,不惜損害自己的投資利益,有的時候,這樣的做法是沒有必要的,因為主力店并不具備主導性,主力店也是需要眾多的次主力店、散商戶大家共同支撐商業經營狀態的發展,也就是說項目的核心競爭力并非主力店。在認同主力店的同時,不應過多遷就主力店,而忽視了自身的投資利益。9.4.jpg

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