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      什么樣的商業空間設計,可以收到4000元/㎡設計費

      發布時間:2021-04-29     作者:創易牛    閱讀:

      商業設計作為設計版塊的重要領域,一直是設計師所要探索、突破的重點方向。但目前有很多設計師在著手商業設計過程中,往往會遇到各種各樣的問題。

      設計沒有依據,導致方案的不斷改動卻不知道如何解決如何完善?

      懂建筑設計但不懂商業設計到底該如何去做該往哪個方向去做?

      懂得裝飾設計能解決裝飾的技術方案、完善空間,但不懂商業的其他部分,就無從去談如何做好商業項目設計。

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      一、商業設計的類型

      1、購物中心、大型商業綜合體、商業街區設計

      像購物中心、大型商業綜合體、商業街區設計城市購物中心、大型商業綜合體、商業街區,要從整體規劃定位到建筑/景觀/燈光/室內/軟裝/導視等細節來進行設計服務,全程跟進落地流程,提供全系統、全視效的設計,才能做做好一個項目。

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      2、城市存量物業的舊建筑的規劃升級改造設計

      城市存量物業的舊建筑的規劃升級改造設計這個就復雜了,比如古鎮的規劃升級、企業遷出后的舊廠房倉庫舊廠區改造、售后返租類購物中心、住宅裙樓改造等,這是時代發展推動的商業轉型需求,也是目前市場最最迫切的。

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      3、酒店、超市、餐飲和零售終端的空間設計

      相對小體量的酒店、超市、公寓改造,以及中小型餐飲和零售終端的空間設計與品牌升級等,這些基本是市場上比較主流的設計需求,也是大多設計師都能駕馭的板塊。

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      二、商業大環境

      1、酒店、超市、餐飲和零售終端的空間設計現狀和思考

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      a、我們可以先看市場現狀

      2018年國內商業終端零售設計行業的設計費,大約為1200億元。隨著消費水平提升、零售行業的快速發展和升級轉型、企業對商業設計重視程度的不斷提高,未來3至5年商業終端展示行業,仍將保持穩定增長。

      同時我們也看到市場上零售終端的迭代速度變得更快,生命周期也更短,開店關店,關店開店頻頻發生。

      國內的各種投資機構都在尋找投資渠道,而連鎖終端的老板也在尋找能合拍的投資商,市場的供需關系在發生很大變化:

      以前是開好一家店或幾家店慢慢發展,但現在如果你想借助資本的力量快速發展,就必須要有一個可快速復制的、能夠穩定實現盈利的商業模式,品牌的樣板店。

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      b、造成這個問題的原因是什么呢?我們可以從幾個角度來看:

      ① 從投資人和運營者的角度:

      在相信設計師、給到發揮空間的同時,也要給到設計師相對可控的設計預算,沒有成本核算的裝飾設計就是要不停的反復修改和返工,要知道機會成本對于一個企業而言是非常大的成本,一旦犯了錯誤推到重來,企業要付出很大代價。

      ② 從設計單位和設計師角度:

      設計師拿到一個項目的設計任務書時,充分了解投資方的投資回報預期,然后去思考在設計方案上可以用哪些品牌化的方式去彌補成本的不足。

      如果設計方案是以高成本為實現代價,那無論做的品牌感多么高逼格、多純粹,最多只能算是設計師的作品,是否能活下去活多久值得深思。

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      2、城市存量物業的舊建筑規劃升級改造的設計背景和原因

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      a、先來看整個市場大背景

      尤其是一線城市核心區域,房地產存量房時代,特別是以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新階段。無論是居住性質還是商業性質的物業,這樣的升級改造需求都越來越明顯。

      經初步統計全國有4.3億㎡被低估的物業面積,而核心城市里至少有1億㎡的存量物業需要改造,其中一些是硬件老舊或運營能力有限,但對于投資商和運營商而言,以存量物業的收購改造為核心的資產管理已成為越來越多商業地產企業發展的“新路子”。

      如商業裙樓、企業遷出后的舊廠房倉庫改造、老舊的辦公樓改造、售后返租類的購物中心改造、住宅物業的商業裙樓改造等,時代的發展都在推動商業轉型。

      還有一些政府、軍區所屬的老舊物業,也都需要好的經營者與設計方做合理的規劃開發。

      國內購物中心綜合體的存量市場:從商業的大數據看,截至2019年6月,我國開業超過15年及以上、面積3萬㎡及以上的購物中心有132個,開業超過10年及以上、面積3萬㎡及以上的購物中心有461個。

      如何激活這些購物中心存量資產,將其再度煥發生命力,轉化為市場號召力,是商業地產接下來的命題。

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      b、造成目前這樣的市場現狀的原因有哪些呢?

      ① 舊產業或舊模式的淘汰:

      如廠房、商場老化,現有運營或商管團隊能力弱且無動力,只能看著別家商場的好品牌、高格調,想轉讓,或借團隊的轉型升級來盤活資產。

      ② 產業升級換代的硬性需求:

      如有歷史背景及文化內涵,地段有一定商業價值的老廠房、老街區,國資想謀求區域轉型升級、政績及特色文化商業的綜合效應。

      ③ 市場要求打造新的需求模式:

      如商場本身有一定競爭力,但依然很有危機感,想要做進一步的調整及提升,學習別人的優勢強化自身的競爭力。

      我們以其中存量比較大且改造難度也比較大的【售后返租類商業】為例:售后返租類商業是市場的現狀,是房地產開發形成商業指標后所形成的特殊商業類型。

      開發商有一定建筑商業指標,但因面積過大開發成本過高,必須把商鋪賣掉,這就是“售”。

      “售后”的商鋪已經不是開發者的了,但商業指標要完成,后期仍需運營、招商、裝修(外裝、內裝、景觀等)。

      因此后期開發、運營、招商、設計、裝飾成本的降低,必然會導致作品質量差。

      各商鋪生命周期短,主要也是前期問題的累積導致后期無法經營,所以 “售后返租”商業類改造設計,是市場需求量特別大的,在舊改類里也是最難的。

      要有開發、改造經驗、還需要懂各種運營、招商、定位、開發改造流程,才能做好商業類售后返租改造設計。

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      c、我們對于進入這個市場的一些思考:

      這一塊市場競爭更激烈、對設計師能力的考驗更強,同時也提供了一個更公平的設計競爭環境,就是要靠設計師對商業的理解深度、投入市場的作品質量說話。

      那作為設計而言,可能很多小伙伴還沒有機會接觸到比較大型的項目,但是也不必去羨慕大的設計機構,大家也都是從小項目慢慢做起來的,把你現在能拿到的比如就一個幾百平的小終端作為自己的【修煉場】。

      如果你能非常用心的做出好的案例,一樣可以撬動很大的市場。好的設計不看大小,更要看投入市場的認可度和存活率。

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      3、購物中心、大型商業綜合體、商業街區設計環境

      現存的主要問題是:

      國內眾多購物中心缺乏精心規劃,且由于前期調研、商業溝通不充分,導致招商調整方案無法落地執行等難題,招商難、難招商,已經成為大多數購物中心共同頭疼的問題之一。

      所以在前期的規劃定位上設計方和運營方就應該緊握能夠促進成功的籌碼時間有限。

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